Es muy importante saber los términos de cada uno y poder diferenciarlas, esto nos ayudará a poder verificar una partida registral.
1. INDEPENDIZAR
Independizar un inmueble se refiere al desmembramiento de un “predio rústico” (sin habilitación). Implica separar su espacio total en espacios propios para cada uno de los residentes. Lo anterior genera una partida registral única para cada inmueble.
¿PARA QUÉ SIRVE?
Cuando compartes una propiedad y aún no ha sido independizada, entonces no será posible que este pueda ser comercializada (vendida, alquilada o usarse como garantía) a tu nombre. Por ende, es un proceso indispensable para cualquiera que esté pensando en vender un inmueble o dejarlo como herencia.
¿DÓNDE SE HACE EL TRÁMITE?
Para realizar este trámite, debes inscribir la solicitud en el registro de propiedad inmueble de la SUNARP, a fin de que cada inmueble cuente con su propia partida, y que, de igual forma, este tenga su propia numeración y nomenclatura.
2. SUBDIVIDIR
La subdivisión es el procedimiento por el cual se fracciona un predio urbano. Para que sea posible debes dividir el bien en dos o más predios independientes de manera que cada inmueble cuente con su propia partida registral.
¿QUÉ SE DEBE HACER ANTES DE SUBDVIDIR?
Antes de solicitar la subdivisión debes pedir a la Municipalidad Distrital donde se encuentra ubicado el inmueble que será materia de división: los parámetros urbanísticos, que es el documento que indicará cuál es el mínimo metraje que puedes independizar.
Y con esta información y con los requisitos, podrás solicitar la subdivisión ante la municipalidad distrital donde se encuentra la propiedad.
REQUISITOS
Parámetros urbanísticos
Formulario único de habilitación urbano (FUHU)
Plano municipal de subdivisión y memoria descriptiva debidamente sellado y visado, donde debe precisarse el área, Linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes.
Si compartes una propiedad como una vivienda, por ejemplo, si no independizaste tu espacio, este es un paso necesario en caso que quieras inscribirlo a tu nombre, venderlo, alquilarlo o usarlo como garantía.
Para ello te diré que requisitos necesitas para independizar un inmueble.
Recuerda que, una vez concluida la independización de un inmueble, queda pendiente el trámite por la titularidad. Para ello, se debe acudir a un notario y firmar una escritura pública de adjudicación.
DATO: Se puede tramitar la independización de un inmueble en cualquier oficina de la Sunarp.
El trámite incluye la independización de unidades, reducción del predio matriz a zonas comunes, inscripción del Reglamento Interno (regirá las reglas de convivencia), constitución de la Junta de Propietarios y designación del presidente de la Junta de Propietarios. El plazo para su inscripción es de siete días.
La lesión inmobiliaria es la acción que existe cuando hay una desproporción superando las 2/5 partes, entre las prestaciones económicas al realizar un contrato, y que resulte un aprovechamiento por uno de los contratantes de la necesidad apremiante del otro.
Para entender mejor, les daré un caso como ejemplo; Sebastián tiene deudas, ya que tuvo que pagar el hospital, medicamentos y, además, pagar la operación de su abuela. Debe recaudar unos 20 000 USD. Sebastián, le comenta a su compañero de trabajo de la situación. Por lo que, Luis (compañero de trabajo), le hace una oferta, y le propone que le venda su departamento por el precio del dinero que necesita. Sin dudarlo y por la desesperación, Sebastián termina aceptando la propuesta. Este caso se vería de la siguiente manera: “Si estoy muriendo de sed en el desierto y tengo mi bolsa de oro, no dudaré en darlo a cambio de mi valioso oro por un poco de comida para sobrevivir”.
DOLO: Actuar con voluntad contra las normas sabiendo que lo que se está haciendo está prohibido y aun así querer hacerlo.
¿Cuándo no hay dolo? se le llama “dolo negativo”, esto quiere decir cuando callamos u omitimos las circunstancias o la situación grave en la que nos encontramos. Por ejemplo; Enrique tiene una deuda con su hermano, ya que le había vendido una parte de su terreno, por lo que decide solicitar un préstamo bancario para poder cubrir el pago del terreno de su hermano. No habría una acción por lesión, porque el banco no sabe de la situación por el cual está solicitando el préstamo.
Elementos subjetivos
1. Estado de necesidad
Probar el estado de necesidad es sumamente difícil, ya que implica “demostrar”, en la base de la buena fe (comportamiento y creencia), la necesidad apremiante que tenía la persona con la que realizó el contrato.
2. Aprovechamiento
Requiere de evaluar la propuesta de la compra de un inmueble a un costo muy bajo, según lo considerado en el estado de necesidad.
Como ya mencionado en el blog anterior, sobre “ACCIÓN POR LESIÓN”. Aún queda la duda de cómo se puede probar un aprovechamiento de necesidad.
Es muy obvio que los seres humanos tenemos necesidades, así como lo mencionan en la pirámide de Maslow, donde explica las necesidades fisiológicas, seguridades, afiliación, reconocimiento y de autorrealización. Y esto, nos ayuda a establecer vínculos con otras personas
Pero las necesidades que importan para que se active este requisito subjetivo de la lesión deben tener la característica de apremiante, o sea de vida o muerte. La cual que de no existir no llevaría a la parte en estado de necesidad apremiante a celebrar dicho contrato, lo hace porque no tiene otra opción, lo hace para evitar un mal mayor.
Dado que la dificultad de acreditar el aprovechamiento del estado de necesidad apremiante no siempre es demostrable. Lo que queda, será la buena fe (comportamiento y creencia) la que determinará que la persona que contrató con aquella que experimentaba un estado de necesidad apremiante, tenía conocimiento de que la desproporción entre las prestaciones y el estado de necesidad por el que atravesaba su contraparte, le iban a generar beneficios muy inusuales o fuera de lo común y perjuicios de las mismas características a la otra parte. Perjuicios que otra persona, en situaciones normales, no permitiría que le ocurrieran. Probada la mala fe, esto es la celebración de un contrato a pesar de tener conocimiento una de las partes del estado de necesidad apremiante de la otra y de la desproporción entre las prestaciones, se configurará la lesión.
Siendo el objetivo de la lesión la protección de los débiles contra los más fuertes en aquellos contratos en los que alguna de las partes buscara aprovecharse de la otra y obtener un mayor beneficio. La parte perjudicada podría pedir, la rescisión contractual siempre y cuando hubiera una desproporción entre las prestaciones de las partes de la relación obligacional (criterio objetivo) hasta que llegado un momento no sólo se requirió la desproporción, sino que se agregó el que una de las partes se aproveche de la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra (criterio subjetivo).
Luis se siente listo para comprar una casa para vivir con su esposa e hijos, es así que cuando ya estaba decidido por comprarla, su abogado le recomienda que solicite los documentos para ver si todo está en orden, a lo que se percata que, en la partida registral del inmueble, indica tener una “anotación de demanda”, ante esta situación, Luis no sabe de qué trata y que tan contraproducente puede resultar.
¿QUÉ ES UNA ANOTACIÓN DE DEMANDA?
La anotación de demanda es una anotación preventiva que se registra en una partida electrónica (de un inmueble) con el fin de advertir que hay una demanda judicial que, de prosperar producirá alteración en dicha partida.
¿ES POSIBLE COMPRAR UN INMUEBLE CON ANOTACIÓN DE DEMANDA?
El acto de inscribir la “anotación de la demanda” no impide la enajenación (venta del inmueble); por lo tanto, puede invertirse en adquirir propiedades con esta carga; esto es, cuanto se presente una propiedad con anotación de demanda en su partida registral; pero el adquirente de dicho bien estará a las resultas del proceso, lo cual evidentemente podría perjudicarlo.
Es por ello que te aconsejamos, contar con la asesoría de un abogado especializado en derecho inmobiliario, ya que así te ayudará a evitar riesgos a futuro.
